Ustawa o kredycie hipotecznym: Jakie czekają nas zmiany?

Unia reguluje rynek kredytów hipotecznych

W lutym 2014 roku miało miejsce bardzo ważne wydarzenie dla każdego, kto myśli o kredytach hipotecznych. Zdawać by się mogło, że w Polsce nikt go nie zauważył. Pierwsze informacje na ten temat przeczytałem dopiero dwa i pół roku później.

Parlament Europejski przyjął dyrektywę 2014/17/UE w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Jest ona efektem prac trwających od 2003 roku i ma na celu zatarcie różnic między rynkami kredytów hipotecznych w Europie.

Skupia się na zasadach:

• prowadzenia działalności kredytowej

• udzielania informacji o kredytach hipotecznych

• działań reklamowych

• cross-sellingu (sprzedaży łączonej i wiązanej)

• funkcjonowania pośredników i doradców kredytowych

• oceny zdolności kredytowej

Ustawa o kredycie hipotecznym

Termin implementacji dyrektywy przez państwa członkowskie został wyznaczony na 21 marca 2016 roku. Polski rząd pracę rozpoczął sprawnie. W trzy miesiące Minister Finansów powołał grupę roboczą. Jej zadaniem było omówienie zapisów dyrektywy i zaproponowanie rozwiązań wprowadzenia jej do polskiego systemu prawnego.

Prace trwały jednak dłużej niż się spodziewano. Założenia ustawy o kredycie hipotecznym przedstawiono po dwóch latach: 25 maja 2016 roku, już po terminie wdrożenia dyrektywy. Jakby tego było mało, 15 grudnia Komitet Stały Rady Ministrów rozpętał burzę, akceptując wniosek Komisji Nadzoru Finansowego o zakazie pobierania prowizji od banków za sprzedaż kredytów. To byłby koniec „doradztwa finansowego” w Polsce.

Nie ukrywałem, że drażni mnie deptanie i szarganie terminu „doradca finansowy”. Nie mogłem znieść, że każdy sprzedawca ubezpieczeń czy kredytów mówi o sobie, że jest „doradcą finansowym”. Pocieszałem się, że ten moment, gdy pośrednicy nazywają siebie doradcami, jest naturalnym etapem rozwoju rynku.

Przez miesiąc pojawiały się nowe artykuły na temat końca branży pośrednictwa finansowego. Instytucje branżowe działały bardzo aktywnie. W rezultacie, 1 lutego sejmowa podkomisja usunęła zakaz wynagradzania pośredników przez banki.

Duża część wymogów dyrektywy hipotecznej została już wcześniej wprowadzona w formie rekomendacji „T” oraz „U” Komisji Nadzoru Finansowego. W efekcie banki zaprzestały udzielania kredytów w obcych walutach. Znacząco się zwiększyły obowiązki informacyjne wobec klientów i zaostrzono podejście do wyceny nieruchomości.

Ustawa jest przede wszystkim postawieniem kropki. Pokazaniem, że zmiany, które wprowadziła KNF są ostateczne. Niektóre wymogi UE będą jednak nowością.

W Polsce nie będzie już „doradców finansowych”

Jedną z największych zmian będzie zakaz twierdzenia, że się doradza, gdy się tego nie robi. Pośrednicy finansowi nie będą mogli już nazywać siebie doradcami finansowymi. Termin doradca finansowy na dość długi czas dołączy do doradcy inwestycyjnego.

By zostać doradcą inwestycyjnym należy zdać bardzo wymagający egzamin i uzyskać licencję Komisji Nadzoru Finansowego. Takich osób jest ok. 500 i zdecydowana większość pracuje w bankach, domach maklerskich i funduszach inwestycyjnych.

By nazwać się doradcą finansowym, będzie trzeba spełnić warunki artykułu 25 ustawy o kredycie hipotecznym, a zwłaszcza punktu 2 i 3:

2. W przypadku gdy usługi doradcze oferowane konsumentowi są świadczone przez kredytodawcę, powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, podmioty te nie mogą używać w firmie (nazwie) oraz dla określenia działalności lub w reklamie określeń „doradca” lub „doradztwo”.

3. W przypadku gdy usługi doradcze oferowane są konsumentowi przez pośrednika kredytu hipotecznego niebędącego powiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub jego agenta, którzy nie otrzymują od kredytodawcy prowizji lub innych wynagrodzeń w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, podmioty te mogą używać w nazwie oraz dla określenia działalności lub reklamy określenia „niezależny doradca”.

Oznacza to, że w praktyce nikt, kto pobiera prowizję od banków za pośrednictwo kredytowe, nie będzie mógł się nazwać się doradcą finansowym.

Zgodnie z artykułem 4, pkt 16, lit. c, pośrednik, który działa na rzecz mniej niż połowy wszystkich kredytodawców jest „powiązanym pośrednikiem finansowym”. A kredytodawców w Polsce jest ponad 700. Wątpię, by ktokolwiek próbował podpisać umowy o współpracy z ponad 350 bankami spółdzielczymi i SKOK-ami. Dotychczas pośrednicy mieli bowiem umowy „jedynie” z kilkunastoma bankami (które odpowiadały za 95% kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce).

Zapisy ustawy są szansą rozwoju dla prawdziwych doradców finansowych. Jeżeli ktoś postanowi świadczyć odpłatne usługi doradztwa, będzie mógł nazywać siebie „niezależnym doradcą finansowym”.

Źródło: Pixabay

Ustawa niosąca naprawdę dobrą zmianę

Konieczność informowania klientów o prowizji otrzymywanej przez pośrednika. To jest dla mnie jedna z najlepszych zmian. Najbardziej tego elementu nie mogą się doczekać chyba sami pracownicy firm pośrednictwa finansowego. W końcu dowiemy się, ile nasi pracodawcy biorą dla siebie. Bo kwoty, które klient przeczyta będą dotyczyły całej firmy, a nie osoby, z którą rozmawia.

Ciekawą zmianą jest wymóg wydania decyzji w ciągu 21 dni od złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. To by była prawdziwa rewolucja. Niestety, spora część banków nie będzie przyjmowała wniosków o kredyt hipoteczny. Zacznie przyjmować wnioski o przedstawienie informacji o ofercie. Różnica będzie tylko w nazwie.

Byłem w prawdziwym szoku gdy zobaczyłem spływające informacje z banków na ten temat. Kreatywność działów prawnych przewyższyła kreatywność działów marketingu. Swoją drogą to fascynujące, że wystarczy zmienić nazwę formularzy, by ominąć prawo.

Źródło: Pixabay

Bardzo dobrą zmianą, w mojej opinii, będzie obowiązek wskazania bazy z powodu której bank wydał negatywną decyzję kredytową. Marzyłoby się, by obowiązek ten był szerszy. By bank szczegółowo przedstawił przyczyny decyzji negatywnej, podając konkretne okoliczności czy wskaźniki, na podstawie których podjął decyzję odmowną. Ale zawsze dobre i to.

Istotną zmianą jest zapewnienie możliwości samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez kredytobiorcę. Jeżeli bank wypowie umowę kredytową, kredytobiorca będzie miał na to 6 miesięcy. Tego w polskim systemie prawnym chyba jeszcze nie było.

Podoba mi się też to, że banki będą mogły jedynie przez trzy lata wymagać prowizji za wcześniejszą spłatę. Dzisiaj wciąż można znaleźć banki, które taką prowizję wymagały przez pięć lat, lub nawet cały okres kredytowania.

Zmiany, których nie będzie

Pojawią się nowe obowiązki informacyjne. Kto dziś czyta całostronicowe wyliczenia w reklamach kredytów konsumpcyjnych, pisane drobnym druczkiem? Podobnie będzie z nowymi obowiązkami informacyjnymi na materiałach reklamowych (Edit marzec 2018: z perspektywy czasu muszę jednak zaznaczyć, że konieczność czytania w reklamach wysokości RRSO jest dosyć śmieszne. Liczby rzędu 45-100% RRSO dobrze kontrastują z wesołymi reklamami firm takich jak Provident).

Obowiązki informacyjne przy przedstawianiu oferty i zawieraniu umowy przełożą się na kolejne załączniki do podpisania umowy kredytowej. Już dzisiaj podczas zawierania umowy kredytowej zdecydowana większość klientów niewiele potrafi zapamiętać. Tych informacji jest za dużo.

Źródło: Pixabay

Nierzetelny pośrednik/sprzedawca/pracownik banku pozostanie nierzetelny. Podsunie klientowi do podpisania wszystkie nowe „świstki”, rzucając przy okazji jakieś banały. Rzetelnego pośrednika/pracownika banku nie trzeba zmuszać ustawą, bo wszystkie te informacje były i  są przedstawiane klientowi w trakcie procesu kredytowego.

Zakaz sprzedaży wiązanej ograniczy się do tego, że bank przedstawi również ofertę standardową, bez dodatkowych produktów. Niektóre banki (np. Pekao SA, mBank) od niepamiętnych czasów mają oferty standardowe z marżami o niebotycznych poziomach (ponad 3,5%). Po prostu pojawią się nowe oferty tego typu, które będą istnieć tylko dla wypełnienia przepisów, bo nikt z nich nie skorzysta.

Banki, które wymagają ubezpieczenia na życie, mają poinformować konsumenta o możliwości wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela. Musi ona jednak odpowiadać minimalnemu zakresowi ubezpieczenia. Ten zakres ustala jednak sam bank. Wystarczy zażyczyć sobie takiego zakresu ubezpieczenia, jakiego żadne inne towarzystwo nie oferuje, by ominąć ten przepis.

Wnioski?

Dyrektywa hipoteczna jest dla polskiego rynku kredytów hipotecznych rewolucyjna. Ustawa też mogłaby być, ale niestety nie jest. Owszem, pojawia się kilka istotnych zmian, nie przyniosą one jednak rewolucji. Przepisy, które rewolucje mogłyby przynieść zostaną w sprytny sposób ominięte.

Najważniejsze zmiany

• Zmiana nazewnictwa: pośrednik kredytowy będzie odtąd pośrednikiem; by używać terminu „doradca” nie można pobierać prowizji od banków.

• Powstają ramy prawne w oparciu o które może się rozwinąć doradztwo finansowe.

• Pośrednik ma obowiązek poinformować klienta o prowizji, jaką otrzyma od banku za uruchomienie kredytu.

• Bank, w przypadku wydania decyzji negatywnej ze względu na bazę danych (BIK, BR, MIG, KRD, BIG), będzie musiał wskazać z powodu której bazy to zrobił.

• Możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez 6 miesięcy od momentu wypowiedzenia kredytu.

• Prowizja za wcześniejszą spłatę może być pobierana jedynie przez 3 pierwsze lata.

Zmiany, które będą proste do ominięcia

• Bank ma mieć obowiązek wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od złożenia wniosku kredytowego. Większość banków zmieni nazwę „wniosku kredytowego” na „wniosek o przedstawienie informacji o ofercie”, w efekcie czego nic się nie zmieni.

• Zakaz sprzedaży wiązanej, co oznacza, że bank ma przedstawić klientowi oprócz swoich ofert promocyjnych również ofertę bez dodatkowych produktów. Obawiam się jednak, że w większości przypadków zostanie po prostu przedstawiona oferta z marżą na poziomie pożyczki, a nie kredytu.

• Obowiązki informacyjne sprowadzą się do podsuwania dodatkowych dokumentów do podpisania. Obecnie jest ich już tak dużo, że ciężko zrozumieć taki natłok informacji.

• Bank, wymagając ubezpieczenia na życie, ma dać możliwość zakupu go u innego towarzystwa ubezpieczeniowego. Zakres musi być jednak zgodny z tym, którego wymaga bank. Wystarczy, że będzie wymagał nietypowego zakresu, którego żaden inny ubezpieczyciel nie oferuje, by pozostawić klienta bez możliwości wyboru.