Keep Simple

Kredyt to umowa pomiędzy kredytobiorcą (np. Tobą), a bankiem. Bank zgadza się udostępnić Ci pieniądze, które możesz wykorzystać na określony cel. Ty natomiast zobowiązujesz się do tego, by oddać te pieniądze w określonym terminie i zapłacić bankowi określone wynagrodzenie.

Oddawanie zazwyczaj następuje w miesięcznych ratach (istnieją jednak takie rodzaje kredytów, w których oddaje się częściej lub rzadziej, a nawet spłaca jednorazowo – ostatni przypadek to kredyt balonowy). Harmonogram oddawania bank przedstawi Ci podczas podpisywania umowy kredytowej. To, co oddajesz bankowi, nazywa się ratą odsetkową.

Wynagrodzenie dla banku przybiera różne postacie. Najczęściej są to regularnie płatne odsetki, jednorazowa prowizja lub zobowiązanie, do zakupu innych produktów.

Niezależnie od tego, jak często płacisz ratę odsetkową, odsetki są naliczane każdego dnia o północy, jako procent aktualnego zadłużenia. Przykładowo, jeżeli oprocentowanie wynosi 4% (w skali roku), a aktualne saldo zadłużenia 100.000 złotych, to danego dnia zostanie naliczonych 11,11 zł odsetek ((100.000 x 0,04)/360).

Dlaczego podzieliłem odsetki przez 360? Zgodnie z regułą bankową, przyjmuje się, że rok trwa właśnie 360 dni. W polskich przepisach dotyczących kredytów (Ustawa Prawo Bankowe), domyślnym okresem jest 365 dni, ale bank może zastosować inny okres. Najczęściej więc stosują się do Reguły Bankowej.

Jednorazowa prowizja jest płatna przed uruchomieniem kredytu. Najczęściej wynosi 2% wysokości kredytu. Może wynieść 0%, ale wówczas zazwyczaj spotykamy się z wyższą marżą (a więc i oprocentowaniem), albo wymogiem zakupu dodatkowego produktu (np. ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy ze składką jednorazową).

Oprocentowanie to stopa procentowa, używana do naliczania wynagrodzenia dla banku, czyli odsetek. Odsetki płatne są w formie rat odsetkowych.

Niezależnie od tego, jak często płacisz ratę odsetkową, odsetki są naliczane każdego dnia o północy, jako procent aktualnego zadłużenia. Przykładowo, jeżeli oprocentowanie wynosi 4% (w skali roku), a aktualne saldo zadłużenia 100.000 złotych, to danego dnia zostanie naliczonych 11,11 zł odsetek ((100.000 x 0,04)/360).

Dlaczego podzieliłem odsetki przez 360? Zgodnie z regułą bankową, przyjmuje się, że rok trwa właśnie 360 dni. W polskich przepisach dotyczących kredytów (Ustawa Prawo Bankowe), domyślnym okresem jest 365 dni, ale bank może zastosować inny okres. Najczęściej więc stosują się do Reguły Bankowej.

Wysokość oprocentowania zależy od rodzaju rat.

Przy ratach o oprocentowaniu stałym, używa się po prostu jednej stopy procentowej. Jest ona stała w całym okresie kredytowania. Istnieją również kredyty o oprocentowaniu mieszanym, gdzie oprocentowanie jest stałe na pewien okres (np. 7 lat), po czym przeliczane jest na nowo, na kolejny okres.

Przy ratach o oprocentowaniu zmiennym, na oprocentowanie składają się dwie stopy: stopa bazowa (referencyjna) oraz marża. Marża jest stała w całym okresie kredytowania, natomiast stopa bazowa jest uzależniona od określonego wskaźnika ekonomicznego. W Polsce stopę bazową stanowi stopa WIBOR.

Jeżeli więc stopa WIBOR wyniesie 1,7%, a marża kredytu 2%, to wówczas oprocentowanie wyniesie 3,7%.

Jak często może zmieniać się oprocentowanie? To zależy od banku. Wszystkie informacje o tym znajdziecie w umowie kredytowej.

Są banki, które  liczą oprocentowanie raz w miesiącu. Niektóre uwzględniają poziom stopy WIBOR w ostatnim dniu poprzedniego miesiąca, a niektóre liczą średni poziom stopy WIBOR w poprzednim miesiącu.

Są też banki, które zmieniają oprocentowanie wówczas, gdy stopa WIBOR wzrośnie lub spadnie  określonym stopniu (np. o 20%). Wówczas, jeżeli stopa WIBOR wynosi 1,7%, to by doszło do zmiany oprocentowania, musi ona wzrosnąć do poziomu 2,04% lub spaść do 1,36%.

Marża stanowi część oprocentowania kredytu. Jest to wynagrodzenie dla banku za udostępnienie nam kredytu. Marża jest stała w całym okresie kredytowania.

Stopa bazowa to część oprocentowania kredytu o oprocentowaniu zmiennym. Jest nazywana również stopą rynkową, ponieważ odzwierciedla warunki panujące w gospodarce. Jest uzależniona od określonego wskaźnika ekonomicznego. W Polsce stopę bazową stanowi stopa WIBOR.

O ile marża stanowi wynagrodzenie dla banku za udostępnienie kredytu, o tyle stopę bazową możemy wyobrazić sobie jako rekompensatę za poniesiony przez bank koszt alternatywny.

Stopa WIBOR bowiem jest stopą procentową, po której banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym.

Prowizja stanowi wynagrodzenie dla banku za udostępnienie kredytu. Jest płatna przed uruchomieniem kredytu. Przy kredytach hipotecznych, najczęściej wynosi 2% wysokości kredytu. Może wynieść 0%, ale wówczas zazwyczaj spotykamy się z wyższą marżą (a więc i oprocentowaniem), albo wymogiem zakupu dodatkowego produktu (np. ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy ze składką jednorazową).

Prowizja jest płatna jednorazowo. Nawet, gdybyśmy tego samego dnia spłacili kredyt, bank nie zwróci nam prowizji (nie mam na myśli odstąpienia od kredytu, tylko jego spłatę).

W większości banków nie, chociaż istnieje możliwość, że bank będzie wymagał ubezpieczenia na życie. W takiej sytuacji, nie musimy korzystać z ubezpieczenia oferowanego przez bank, tylko dostarczyć własne. Bardzo często może to być ubezpieczenie grupowe z pracy – jego zakres musi jednak zostać przez bank zaakceptowany.

Przykładowymi bankami, które wymagają zawsze ubezpieczenia na życie przy kredytach hipotecznych, są Millennium czy Eurobank. Są też banki, które wymagają ubezpieczenia na życie w określonej sytuacji. Np. Pekao SA wymaga ubezpieczenia na życie w przypadku, gdy o kredyt ubiega się jedna osoba (np. singiel/ka).

W przypadku kredytów gotówkowych ubezpieczenie nie jest obowiązkowe. Może jednak stanowić wymóg konkretnej oferty (np. kupując ubezpieczenie na życie obniżone zostaje oprocentowanie lub prowizja). Podobnie w przypadku kredytów hipotecznych – ubezpieczenie na życie stanowi wymóg konkretnych ofert. Dla przykładu, oferta promocyjna w banku ING wymaga zakupu konkretnego ubezpieczenia na życie na 3 lata. Bank musi jednak posiadać w swojej ofercie również kredyty, w których nie oferuje nam dodatkowych produktów.

Tak. Ubezpieczenie nieruchomości w przypadku kredytów hipotecznych jest zawsze obowiązkowe. W większości banków nie ma problemu, by znaleźć ubezpieczenie na własną rękę, chociaż czasami mogą się zdarzyć wyjątki. Ogólna zasada brzmi, by zakres ubezpieczenia odpowiadał wymaganiom banku.

Zdarza się też, że bank w ramach konkretnej oferty wymaga zakupu konkretnego ubezpieczenia nieruchomości za pośrednictwem banku.

Zdolność kredytowa to możliwość do spłaty kredytu przez kredytobiorcę (np. Ciebie). Biorąc kredyt hipoteczny, zobowiązujesz się do spłaty tego kredytu w określonym czasie i w określony sposób (np. w 360 miesięcznych ratach równych). Bank musi mieć pewność, że jesteś w stanie się z tego zobowiązania wywiązać. Musisz więc wykazać, że posiadasz akceptowalne przez bank źródło dochodu na tyle wysokiego, by spłacać kredyt, a jednocześnie móc funkcjonować.

Banki akceptują różne źródła dochodu i wymagają zróżnicowanego stażu. Przykładowo, jeżeli pracujesz na podstawie umowy o pracę na czas określony, w niektórych bankach musisz mieć 3 miesiące stażu, a w niektórych 12. Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, w niektórych bankach wystarczy Ci 12 miesięcy, a niektóre wymagają 24.

Gdy źródło dochodu zostanie zaakceptowane, bank wyliczy jego wysokość. Sposób liczenia wysokości dochodu zależy od jego źródła.

W przypadku etatu, bank wymaga zaświadczenia o zatrudnieniu wystawionego na bankowym druku przez zakład pracy, ale jednocześnie sprawdza w jakiej wysokości wynagrodzenie wpływało na rachunek bankowy w ostatnich miesiącach. Może też uwzględnić dochód wykazany na deklaracji podatkowej.

Inne źródła dochodów z reguły są bardziej skomplikowane.

Gdy wysokość dochodu będzie znana, bank policzy koszty. Zazwyczaj są one obliczane na podstawie informacji o miejscowości zamieszkania i ilości osób w gospodarstwie domowym. Czasami uwzględnia się posiadanie samochodu.

Do kosztów doliczane są też wydatki o charakterze stałym – raty kredytowe, pożyczkowe, leasingowe i alimenty. Z tego powodu banki wymagają dostarczenia historii rachunku; chcą sprawdzić, czy dana osoba nie posiada kosztów stałych, których nie zadeklarowała.

Gdy bank ma już wszystkie informacje, obliczy zdolność do spłaty kredytu: odejmie od dochodu koszty. Różnica musi być wyższa niż rata kredytu.

Warto zauważyć, że zdolność kredytowa rośnie wraz z wydłużaniem okresu kredytowania. Gdy kwota kredytu jest rozkładana na dłuższy okres, rata kredytowa jest niższa.

Historia kredytowa to informacja o wszystkich kredytach, o jakie się ubiegaliśmy, które zaciągnęliśmy, w jaki sposób z nich korzystaliśmy, a także czy terminowo je spłacaliśmy.

W Polsce historię kredytową gromadzi Biuro Informacji Kredytowej. Gdy ubiegamy się o kredyt, każdy bank wysyła zapytanie do BIKu, by sprawdzić, jaką mamy historię kredytową. Każde takie zapytanie jest rejestrowane – w ten sposób BIK rejestruje, o jakie kredyty się ubiegaliśmy.

Gdy bank udzieli nam kredytu, co miesiąc wysyła do BIKu informacje o tym, w jaki sposób z niego korzystamy. Chodzi tutaj o to, czy wykorzystujemy go w pełni. Kredyty gotówkowe, ratalne czy hipoteczne zawsze są wykorzystywane w pełni, są jednak kredyty, z których można w pełni nie korzystać. Są to karty kredytowe oraz limity w rachunkach.

Bank informuje BIK również o zapłaconych przez nas ratach: w jakiej była wysokości, czy została zapłacona terminowo. Jeżeli wyrazimy na to zgodę, BIK może przetwarzać dane o spłaconych kredytach. Działa to na naszą korzyść, bowiem zwiększa naszą punktację w BIK.

Jeżeli natomiast kredyt był spłacany nieterminowo, BIK ma prawo przetwarzać tę informację przez 5 lat od momentu spłaty kredytu, nawet, gdy nie wyrażamy na to zgody.

Punktacja, którą wylicza BIK, składa się z czterech części: terminowości spłaty (ok. 76% oceny), aktywności kredytowej – czyli ilości posiadanych i spłaconych kredytów (ok. 11% oceny), wykorzystania kredytów (ok. 8%) i częstotliwości zapytań kredytowych (ok. 5%).

Co więc zrobić, by mieć dobrą historię kredytową? Przede wszystkim spłacać regularnie kredyty. Po drugie, ograniczyć posiadanie kart kredytowych i limitów w koncie. Po trzecie, korzystać z kredytów. Po czwarte, nie składać zbyt wielu wniosków kredytowych równocześnie.

Gdy ubiegasz się o kredyt, bank chce mieć jak największą pewność, że będziesz spłacać go terminowo. Dlatego banki nie ograniczają się do badania zdolności kredytowej. Korzystają ze zbieranych przez siebie danych, by stworzyć takie modele statystyczne, które stworzą profil klientów niosących ze sobą większe ryzyko.

Jeżeli więc banki odnajdą jakąś prawidłowość wśród osób, które nie spłacają kredytów, zaczynają ją uwzględniać przy ocenie kredytowej. Jeżeli jakaś cecha wyróżnia osoby niespłacające kredytów od osób, które spłacają regularnie, banki zaczynają gorzej oceniać kredytobiorców, którzy mają tę cechę.

W jaki sposób banki szukają tych cech? Zaczynają zadawać odpowiednie pytania we wnioskach kredytowych. Dlatego też każdy dokument, który składamy do banku, może być oceniony podczas procesu scoringu bankowego. Tak samo, każda odpowiedź na pytania we wniosku kredytowym, mogą mieć znaczenie przy scoringu.

Gdy kredytobiorca osiągnie za niski wynik punktowy w procesie scoringu, decyzja kredytowa jest negatywna. W takim przypadku nie podaje się jednak uzasadnienia, dlaczego. Algorytm obliczania scoringu kredytowego jest ściśle chroniony przez banki, by zapobiec wyłudzeniom kredytowym.

Dla przykładu, bank może wytyczyć konkretny obszar w danym mieście, gdzie osoby korzystające z bankomatów, gorzej radzą sobie ze spłatą kredytów.

Bank może być też uczulony na połączenie kilku różnych cech. Na przykład, samo wykształcenie średnie nie obniży scoringu, ale bank może uznać, że rodziny mieszkające z rodzicami w małej miejscowości w danym województwie, gdzie mąż ma wykształcenie średnie, a żona wyższe, gorzej sobie radzą ze spłatą kredytu.

Algorytm scoringu może być naprawdę wymyślny i bardzo ciężko jest go zrozumieć. Pozostaje nam zaakceptować fakt tej dodatkowej oceny kredytobiorcy.

Rata równa składa się z dwóch części: raty kapitałowej – czyli części pieniędzy pożyczonych od banku, które spłacamy oraz raty odsetkowej – czyli wynagrodzenia dla banku za pożyczenie pieniędzy.
Ideą tego typu rat (zwanych również annuitetowymi) jest to, by rata kredytu była w każdym okresie (np. miesiącu) taka sama.
Rata Kredytu jest stała.
Rata Kapitałowa się zwiększa w miarę spłaty (spłacamy coraz więcej pieniędzy)
W związku z tym, że spłacamy coraz więcej, Rata Odsetkowa się zmniejsza w miarę spłaty.

Zrozumieć na czym polega rata równa najłatwiej, patrząc na wykres. Pozioma linia na górze to właśnie rata równa. Jest stała w całym okresie. Rata kapitałowa rośnie w miarę spłaty, a rata odsetkowa się zmniejsza. Wzrost raty kapitałowej i spadek raty odsetkowej zawsze jest taki, by rata kredytowa się nie zmieniła.

Przy ratach równych zdolność kredytowa wychodzi wyższa niż przy ratach malejących, ponieważ wysokość pierwszej raty jest niższa.

Rata malejąca składa się z dwóch części: raty kapitałowej – czyli części pieniędzy pożyczonych od banku, które spłacamy oraz raty odsetkowej – czyli wynagrodzenia dla banku za pożyczenie pieniędzy.
Ideą tego typu rat (zwanych również kapitałowymi) jest to, by rata kapitałowa była w każdym okresie (np. miesiącu) taka sama.
Rata Kredytu jest malejąca.
Rata Kapitałowa jest stała.
W związku z tym, że zawsze spłacamy tyle samo, rata odsetkowa maleje równomiernie.

Zrozumieć na czym polega rata malejąca najłatwiej, patrząc na wykres. Nachylona linia na górze to właśnie rata malejąca. W całym okresie równomiernie się obniża. Rata kapitałowa to pozioma przerywana linia. Jest stała przez cały okres kredytowania. Ponieważ w każdym miesiącu spłacana jest taka sama część kapitału, rata odsetkowa się równomiernie zmniejsza. Rata malejąca maleje więc z powodu zmniejszających się odsetek.

Raty malejące są bardzo proste do obliczenia. Ratę kapitałową liczymy, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę rat. Ratę odsetkową, mnożąc saldo zadłużenia przez oprocentowanie kredytu, a następnie dzieląc to wszystko przez 12 (liczbę miesięcy w roku). Gdy dodamy do siebie ratę kapitałową i odsetkową, wychodzi rata malejąca.

Pośrednik kredytowy to osoba, która zajmuje się pomocą w uzyskaniu kredytów. Pośrednicy specjalizują się w kredytach hipotecznych lub firmowych. Pośrednik ma uprawnienia do reprezentowania kilkunastu banków i na podstawie umów z tymi bankami, może przyjmować wnioski kredytowe oraz inne dokumenty związane z procesem kredytowym.

Jego zadaniem jest doprowadzenie do podpisania umowy kredytowej pomiędzy bankiem i klientem (np. Tobą). W Polsce pośrednicy są wynagradzani w modelu Commission Only, co znaczy, że wynagrodzenie za ich usługi pokrywa bank, który udzielił kredytu. Wynagrodzenie jest w formie prowizji od kwoty udzielonego kredytu.

Pod hasłem “pośrednik kredytowy”, może kryć się kilka różnych osób. Może to być firma, która ma podpisane umowy z bankami; nazywamy ją wtedy integratorem. Może to być firma, której zadaniem jest pośrednictwo kredytowe – wówczas nazywamy ją pośrednikiem kredytowym. Natomiast osoba, która rzeczywiście zajmuje się pośrednictwem: szuka klientów, spotyka się z nimi, przedstawia oferty, przyjmuje dokumenty, wysyła je je do banku to pracownik pośrednika kredytowego.

Jedna osoba może być jednocześnie integratorem i pośrednikiem kredytowym, lub pośrednikiem kredytowym, który osobiście zajmuje się pośrednictwem. Banki bowiem nie podpisują umów o współpracy z osobami fizycznymi. Takie osoby, jeżeli chcą prowadzić działalność na własną rękę, muszą podpisać umowę z integratorem.

W Polsce pośrednicy są wynagradzani w modelu Commission Only, co oznacza, że wynagrodzenie za ich usługi pokrywa bank, który udzielił kredytu. Wynagrodzenie jest w formie prowizji od kwoty udzielonego kredytu.

Dla kogo więc “pracuje” pośrednik, skoro bank mu płaci?

Okazuje się, że bank, dzięki pośrednikom finansowym, uzyskuje konkretne korzyści . Gdyby pośredników nie było, bank musiałby sam znaleźć klienta, czyli ponieść pewne koszty, nie wiedząc, czy się zwrócą. Musiałby zapłacić za reklamy kredytów hipotecznych w internecie, może nawet uruchomić kampanię reklamową w telewizji.

Widzieliście jakąś reklamę kredytu hipotecznego w TV? Eurobank z Piotrem Adamczykiem w 2013, Polbank EFG w 2009… mało tego. Porównajcie z lokatami czy kredytami gotówkowymi. Kampania reklamowa by kosztowała dosyć dużo – nie wiadomo jednak, czy jacyś klienci by przyszli. Bank poniósłby ryzyko (wydał pieniądze nie wiedząc, czy je odzyska).

Ale kampania reklamowa to nie wszystko. Bank musiałby mieć w większości oddziałów doradców hipotecznych. A doradca hipoteczny to zaawansowana półka bankowości, byle kogo się do hipoteki nie wyśle. To musi być osoba z wiedzą, doświadczeniem – też będzie kosztować. I to co miesiąc, niezależnie od tego, czy klienci będą. Mnożą się kolejne koszty stałe. A większe koszty stałe to większe ryzyko działalności.

Wprawdzie nie trzeba by płacić pośrednikom, ale im nie płaci się stałych pensji, otrzymują prowizję za sprzedaż. To są koszty zmienne. Koszty zmienne nie wpływają na ryzyko działalności.

Skoro działalność jest bardziej ryzykowna, właściciele (np. akcjonariusze) oczekują większej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału – rośnie więc koszt kapitału własnego. A gdy rośnie koszt kapitału, zmniejszają się zyski.

Nawet jeżeli wszystko się zbilansuje – czyli koszt pozyskania klienta, jego obsługi i droższego kapitału własnego wyniesie tyle samo, co prowizja dla pośrednika, to pozostaje jedna kwestia. Działalność banku bez pośredników jest bardziej ryzykowna. W dobrych czasach nic się nie stanie, ale gdy przyjdą złe czasy… Too big to fail już nie działa.

Tak więc, bankom również się opłaca korzystanie z pośredników. Banki o tym wiedzą, i z pośredników korzystają. Koniec końców, jest to więc usługa dla banków – dzięki niej mogą obniżyć ryzyko działalności. I właśnie za to banki płacą, a Ty masz usługi pośrednika za darmo

Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Generalnie, kredyt z pośrednikiem może być najlepszym rozwiązaniem, ale pod warunkiem, że będzie to skuteczny i uczciwy pośrednik.

Faktem jest, że warunki kredytu u pośrednika będą takie same jak w placówce banku. Umowy zawierane z firmami pośrednictwa gwarantują bowiem, że pośrednik będzie miał dostęp do tego samego kredytu, który bank oferuje bezpośrednio. Dlaczego?

Obecnie połowa kredytów w Polsce udzielana jest za pomocą pośredników. Większość banków zredukowała ilość doradców, specjalizujących się w kredytach hipotecznych. Pozycja firm pośrednictwa finansowego w stosunku do banku jest silna, więc relacje między bankami i pośrednikami są partnerskie. Banki nie traktują pośredników jak konkurencji, tylko jako ważny kanał dystrybucji ich produktów.

Czasami nawet może się zdarzyć, że oferta u pośrednika jest korzystniejsza niż w placówce bankowej, ponieważ niektóre banki decydują się stworzyć kampanię promocyjną dla pośrednika, w ramach której przygotowywana jest specjalna oferta, dostępna tylko za pośrednictwem danej firmy.

Co więcej, skorzystanie z usług pośrednika to zatrudnienie specjalisty, który ma za sobą kilkadziesiąt lub nawet kilkaset udzielonych kredytów. Zna oferty różnych banków, potrafi skutecznie pomóc w wyborze oferty, która w największym stopniu będzie spełniała Twoje potrzeby.

Pośrednik może złożyć wnioski do dwóch-trzech banków jednocześnie. Wielu pośredników zgadza się na spotkania w wieczornych godzinach lub w weekendy, a część nawet dojeżdża do klienta.

Skorzystanie z usług pośrednika to oszczędność pieniędzy, czasu i nerwów.

Z drugiej jednak strony, nieuczciwy pośrednik jest najgorszym rozwiązaniem. Może udawać dobrego pośrednika, a gdy mu już zaufasz, przekona Cię do wybrania oferty, za którą dostanie najwyższą prowizję. Na szczęście, pośrednicy, którzy gotowi są narazić Cię na kilka tysięcy złotych straty tylko po to, by samemu otrzymać niecały tysiąc, to rzadkość.

Najlepszą odpowiedzią na tytułowe pytanie będzie więc: zawsze najlepiej udać się do osoby, której zaufasz.

Prawdziwe negocjacje nigdy nie przebiegają w cztery oczy. Osoba, z którą rozmawiasz, niezależnie czy jest to pracownik banku czy pośrednika kredytowego, nie podejmuje decyzji o cenie kredytu. Pomijam oczywiście sytuacje, w których osoba ta przedstawia Ci ofertę z gorszymi warunkami, niż wynika to z siatki marż minimalnych. U pośredników takie sytuacje się nie zdarzają, a w bankach nie są częste.

Negocjacje możliwe są zdalnie z odpowiednią jednostką banku. Najczęściej jest to zespól lub departament produktów kredytowych. Pracownik banku / pośrednika wysyła do tej jednostki prośbę o zmianę warunków cenowych, odpowiednio ją motywując.

Czy warto poprosić pośrednika / pracownika banku by to zrobił? Warto, jeżeli ma to sens. A ma to sens, gdy spełniasz przynajmniej cztery z pięciu warunków:

Kwota kredytu nie jest mniejsza niż 400.000 złotych.

Poziom LTV wynosi nie więcej niż 80% (a w bankach, gdzie jest to maksymalny poziom – 75%).

Nie ubiegasz się o kredyt na pełną zdolność finansową.

Masz bardzo dobrą historię kredytową.

Posiadasz oszczędności większe niż 20.000 złotych, które jesteś gotów przenieść do danego banku.

Co można negocjować?

Przede wszystkim wysokość marży i wysokość prowizji. Banki nie są z reguły skłonne do negocjowania dodatkowych warunków kredytu.

Kredyt hipoteczny i gotówkowy – tak. Kredyt firmowy – to zależy. Wszystkie informacje o wcześniejszej spłacie znajdziesz w umowie kredytowej.

Skupię się na spłacie kredytu hipotecznego.

Banki wyróżniają dwa rodzaje spłaty kredytu: całkowita spłata oraz nadpłata.

Dzięki Ustawie o Kredycie Hipotecznym w każdym banku w Polsce możesz spłacić lub nadpłacić kredyt po trzech latach, nie ponosząc żadnych kosztów.

Jeżeli chcesz nadpłacić kredyt wcześniej niż po trzech latach, bank może zażyczyć sobie prowizji od nadpłacanej kwoty, nie wyższej niż 3%. W rzeczywistości, w większości banków nadpłata jest możliwa już od samego początku, czasami jest ograniczana (np. 10% kwoty kredytu rocznie lub nie więcej niż 30% kwoty kredytu w ciągu trzech lat).

Nadpłacając kredyt, bank może zmniejszyć Twoją ratę lub skrócić okres kredytowania. Wyboru dokonujesz sam, podczas wypełniania dyspozycji nadpłaty. Uwaga – nie wystarczy wpłacić na konto do spłaty większej sumy. Bank z tego konta i tak pobierze tylko kwotę w wysokości raty. By dokonać nadpłaty, musisz poinformować o tym bank, składając odpowiednią dyspozycję.

Nie mam dla Ciebie dobrych wieści. Bank patrzy na dwie wartości: cenę rynkową oraz cenę transakcyjną i przyjmuje mniejszą z nich.

Jeżeli więc kupujesz 3 pokojowe mieszkanie, 70 metrów kwadratowych na Placu Grunwaldzkim we Wrocławiu za 200.000, które tak naprawdę warte jest 350.000 zł, bank za wartość mieszkania przyjmie 200.000 złotych.

Z drugiej strony, jeżeli kupujesz dom za 700.000 złotych, który według rzeczoznawcy jest warty 600.000 zł, bank za wartość mieszkania przyjmie 600.000 złotych.

Jeżeli wykańczasz lub remontujesz kupowaną nieruchomość, to warto rozważyć, czy nie poinformować o tym banku. Wówczas wartość nieruchomości zostanie zwiększona o kwotę, którą planujemy przeznaczyć na remont lub wykończenie.

Jeżeli więc wspomniane mieszkanie planujemy wyremontować za 100.000 złotych, bank przyjmie wówczas jako wartość nieruchomości 300.000 złotych (200.000 + 100.000).

Polskie prawo wymaga od Ciebie posiadania 20% kwoty kredytu, zgadza się jednak, by zabezpieczyć brakujące 10% ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Tak więc w rzeczywistości, powinieneś posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego (w niektórych bankach 20%).

W zdecydowanej większości przypadków, musi to być wkład własny w postaci gotówki. Należy go wpłacić na samym początku – zanim bank udostępni Ci kredyt.

LTV – Lead To Value.

Wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (np. nieruchomości).

Jeżeli bierzesz kredyt na 320.000 zł, by kupić mieszkanie za 400.000 zł, to LTV wynosi: 320.000/400.000 = 0,8, czyli 80%.

Znając LTV, znamy też wysokość wkładu własnego: 1-LTV.

Korzystając z przykładu powyżej, wkład własny wynosi: 1-0,8 = 0,2, czyli 20%.

RRSO – Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania.

Jest to łączny koszt kredytu oraz wszystkich towarzyszących mu opłat związanych z dodatkowymi produktami i usługami.

Wskaźnik bardzo przydatny, ponieważ informuje nas, czy bank pod pozorem niskiego oprocentowania, nie próbuje przepchnąć wysokich dodatkowych kosztów. Nie powinien jednak być używany jako główny lub ostateczny wskaźnik przy podejmowaniu przez nas decyzji.

Jeżeli wysokość RRSO znacząco odbiega od wysokości oprocentowania, powinno nas to skłonić do znalezienia elementów, które generują nadmierny koszt. Może się okazać, że wskaźnik RRSO jest taki wysoki ze względu na jakiś produkt, z którego musimy korzystać przez rok, a na potrzeby wyliczenia RRSO bank przyjął, że będziemy z niego korzystać przez 30 lat.

Gdy te elementy znajdziemy, musimy je wziąć pod lupę i samemu policzyć, jaki jest nasz prawdziwy koszt kredytu.

Banki w świetle polskiego prawa mogą udzielać kredytów na 80% LTV. Mogą jednak skorzystać z możliwości udzielenia kredytu na 90% LTV, ale muszą wówczas tę różnicę w brakującym wkładzie ubezpieczyć. Służy do tego ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Każdy kredyt, którego LTV przekracza 80%, takie ubezpieczenie ma. W niektórych bankach kredytobiorca jest informowany o tym ubezpieczeniu – ile dokładnie kosztuje i w jaki sposób się za niego płaci. W niektórych natomiast banki same ubezpieczają kredyt ubezpieczeniem NWW. W takim przypadku prawdopodobnie marża jest dużo wyższa niż przy 80%, ponieważ bank ponosi większe koszty.

Ubezpieczenie pomostowe to forma zabezpieczenia przejściowego przy kredycie. W przypadku kredytu hipotecznego zabezpieczeniem kredytu jest wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Na taki wpis trzeba jednak poczekać. Może on zostać dokonany dopiero, gdy nieruchomość jest oddana do użytku i jest własnością kredytobiorcy.

W przypadku użytkowanych nieruchomości (np.z rynku wtórnego), wpis hipoteki będzie trwał od miesiąca do trzech. Tyle bowiem zajmuje sądowi wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. W przypadku nowo budowanej nieruchomości, na wpis hipoteki do księgi wieczystej będziesz musiał poczekać dłużej. Musi bowiem zostać najpierw zbudowana i oddana do użytku.

W tym okresie bank nie jest zabezpieczony na nieruchomości. Musi więc zabezpieczyć się w formie ubezpieczenia. Takim ubezpieczeniem jest właśnie ubezpieczenie pomostowe. Koszt ubezpieczenia pomostowego jest dosyć spory (od 1% do 3% w skali roku), opłaca go kredytobiorca.